記事提供：三井不動産リアルティ株式会社

TOPIC① 地価公示（推移）　基準日：令和8年1月1日

住宅地

令和8年1月1日時点の地価公示によると、住宅地の対前年平均変動率は、金融環境の変化が意識される中にあっても、堅調な住宅需要を背景に総じて上昇基調を維持しています。

特に東京圏及び地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）では、利便性の高いエリアを中心に相対的に高い上昇率が継続しています。

また、リゾート地や観光地ではインバウンド需要の回復などを背景に高い上昇率を示す地点がみられます。

商業地

商業地においても、各圏域とも対前年平均変動率は引き続き上昇しています。

堅調なオフィス需要に支えられているほか、駅周辺などマンション立地と競合する利便性の高い地域では、高い上昇率を示す地点が引き続きみられます。

また、国内外からの観光客数の増加を背景に、ホテル用地や店舗用地に対する需要も拡大しており、海外富裕層に人気のリゾートエリアの商業地においても、高い上昇率を示す地点が確認されます。

工業地

工業地においても、各圏域とも対前年平均変動率は引き続き上昇基調を維持しています。

EC市場の拡大を背景に、空港や高速道路IC周辺など交通利便性の高い地域では、物流施設用地に対する需要が引き続き旺盛であるほか、地方圏における製造業や半導体関連産業の集積が進む地域を中心に、工場用地への需要は全国的に底堅く、工業地の地価は堅調に推移しています。

主な都市における商業地の「最高」価格の推移

円安やインバウンド需要の拡大、堅調なオフィス需要等を背景に、主な都市の商業地における最高価格は、東京を中心に上昇基調が一段と強まるとともに、他の大都市においても総じて上昇傾向を示しています。

TOPIC② 地価公示（動向）　特徴的な地価動向が見られた各地点の状況　基準日：令和8年1月1日

東京圏中心部の住宅地の地価動向（東京都港区）

●地域の概要

東京都港区は、23区の南部に位置し、国際的なビジネス拠点として多くの企業の本社や外資系企業が集積しているほか、六本木やお台場などの観光地を擁する地域である。

近年は海外からの観光客が増加しており、東京都観光客数等実態調査によれば、令和6年の訪都外国人旅行者数は約2,479万人となり、令和元年比で63.3％増と新型コロナウイルス感染症の影響以前の水準を大きく上回り、過去最高を記録した。

また、再開発事業が各地で進められており、虎ノ門・麻布台エリアや品川・高輪ゲートウェイ周辺では、超高層ビル群や複合施設の整備が進行中である。これらの整備に伴い、高級ホテルや商業施設、国際会議場などが次々に開業し、国際都市としての魅力を高めている。

●特徴的な地価動向

港区の人口は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限等が実施されていた時期を除けば、概ね増加傾向にある。

ステータスの高い港区ではマンション用地の希少性が極めて高く、港区の住宅地の平均変動率は16.6％（12.7％）と23区の中で最も高い上昇率を示している。

リゾート地域等の別荘・コンドミニアム需要等（長野県白馬村）

●地域の概要

白馬村は、長野県北西部、北アルプスの麓に広がる自然豊かな地域であり、四季を通じて良好な住環境を有している。

冬季にはスキー、夏季には登山を目的とした観光客が訪れる国際的な山岳リゾートとして知られている。近年はパウダースノーを求める外国人観光客が増加し、令和6年には令和元年以降で最多の観光客数を記録するなど、地域活性化が進んでいる。

こうした観光需要の高まりにより、スキー場周辺や白馬駅前では、高級ホテルや複合施設の整備が進み、周辺住宅地において利便性の向上がみられる。自然環境に囲まれた静穏な居住環境である一方、商業施設や宿泊施設の充実により生活利便性も向上しており、定住者・移住者の双方にとって魅力ある住宅地となっている。

●特徴的な地価動向

住宅地は、国内富裕層や外国人による別荘やコンドミニアム需要が旺盛で、国内外からの資本が流入している状況にあり、白馬村の平均変動率は22.8％（19.8％）と高い地価上昇が継続している。

商業地は、観光客数の増加により、ホテル・店舗需要が旺盛で、白馬5-1（商）は35.2％（33.0％）と高い地価上昇が継続している。

主要都市の商業地の地価動向（大阪市中央区）

● 地域の概要

大阪市中央区に位置する心斎橋駅周辺は、江戸時代から続く心斎橋筋商店街をはじめ、御堂筋沿いに立ち並ぶ高級ブランド店や大型商業施設が集積するエリアとして発展してきた。

国内外の来街者数は年々増加傾向にあり、駅周辺は昼夜を問わず多様な客層でにぎわいを見せている。

また、駅西側には若者文化の発信地であるアメリカ村が広がり、ファッション・アート・音楽を中心とした多様な店舗が集まることで強い集客力を維持している。

周辺には道頓堀や戎橋など日本を代表する観光地も徒歩圏内に位置している。

● 特徴的な地価動向

国内外の来街者数が増加し、旺盛な消費活動によって店舗の収益性が高まっていることから、引き続き店舗需要は高い。

こうした状況を背景に、中央区の商業地の平均変動率は15.5％（14.2％）と大阪市の中で最も高い上昇率を示している。

大手半導体メーカー工場進出による影響（北海道千歳市）

●地域の概要

千歳市は、北海道の中南部、石狩平野の南端に位置し、自衛隊基地や新千歳空港が所在している。

大手半導体メーカーのラピタスが、次世代半導体の工場建設を令和5年2月に発表し、現在工場を建設中であり、令和7年4月からの試作ライン稼働、令和9年に量産化を目指している。

「千歳市将来ビジョン」では、従来からの自衛隊関係者に加え、関連企業も含めた半導体関係の従業員や家族による人口増加を見込んでいる。

●特徴的な地価動向

従来から自衛隊や空港関係者を中心とする住宅需要により地価は堅調に推移していたが、ラピタスの進出を契機として賃貸マンション用地をはじめ、事務所・ホテル・店舗用地への需要が非常に旺盛となっている。

この結果、千歳市の商業地の平均変動率は29.7％（37.8％）と高い地価上昇が継続している。

また、住宅地は、利便性の高い駅周辺に限らず、その他の地区でも共同住宅用地としての需要が堅調であることから、千歳市の平均変動率は6.8％（6.0％）と地価上昇が継続している。

三大都市圏の最高価格地点の地価動向（東京圏）

三大都市圏の最高価格地点の地価動向（大阪圏）

三大都市圏の最高価格地点の地価動向（名古屋圏）

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